Il 2026 si conferma un anno favorevole per chi vuole acquistare la prima casa, ma solo se si conoscono davvero le agevolazioni e si utilizzano correttamente

Il risparmio più immediato riguarda le imposte sull’atto di acquisto, perché acquistando la prima casa da un privato, l’imposta di registro scende dal 9% al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale diventano importi fissi di 50 euro ciascuna. Per fare un esempio, su una casa con valore catastale di 100.000 euro, si passa da circa 9.000 euro di imposte a circa 2.100 euro.

Acquistando invece da un’impresa soggetta a IVA, l’aliquota scende dal 10% al 4%, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono fisse a 200 euro. È previsto anche un credito d’imposta sull’IVA pagata, recuperabile dall’IRPEF se, entro un anno, si vende un’altra abitazione acquistata in precedenza con le stesse agevolazioni. 

È importante sottolineare che le agevolazioni non sono automatiche, ma devono essere dichiarate nel rogito e richiedono il rispetto di condizioni precise. L’immobile deve appartenere alle categorie catastali abitative ordinarie, dalla A/2 alla A/7 e A/11, mentre sono escluse le categorie di lusso, come A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli).

L’acquirente deve rispettare tre condizioni: 

1. l’immobile deve trovarsi nel comune di residenza o di lavoro, con obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi se non già residente;
2. non deve possedere un’altra abitazione nello stesso comune;
3. non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali su un immobile già acquistato con le agevolazioni prima casa. 

Su quest’ultimo punto è stata introdotta una novità rilevante. Chi possiede già una prima casa acquistata con agevolazioni può comprarne un’altra usufruendo nuovamente dei benefici, a patto di vendere quella precedente entro due anni dal nuovo rogito.

Attenzione però alla decadenza, perché eventuali dichiarazioni false nell’atto, il mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi o la rivendita entro cinque anni senza riacquisto entro dodici mesi comportano il versamento della differenza d’imposta, una sanzione del 30% e gli interessi di mora.

Per chi rientra nelle categorie prioritarie, come giovani, famiglie numerose e nuclei monogenitoriali, il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap rappresenta oggi uno degli strumenti più efficaci. Lo Stato si fa garante di una quota del mutuo, riducendo il rischio per la banca e facilitando l’accesso al credito.

La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale. Per le categorie prioritarie sale in modo significativo, fino all’80% per giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro, giovani coppie (con almeno un componente under 35 e convivenza da almeno due anni) e nuclei monogenitoriali con figli minori. Per le famiglie numerose può arrivare fino al 90%, con soglie ISEE che variano in base al numero di figli. Il limite massimo del mutuo garantito è di 250.000 euro.

Una garanzia all’80% consente alle banche di erogare mutui fino al 100% del valore dell’immobile, senza richiedere anticipo. La domanda si presenta direttamente alla banca, che trasmette la richiesta a Consap con una risposta in circa 20 giorni. Le banche aderenti non possono richiedere fideiussioni aggiuntive oltre all’ipoteca ma continuano a valutare autonomamente il merito creditizio. Il Fondo è stato rifinanziato con 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027.

Vale la pena chiarire esplicitamente che l’esenzione totale da imposte di registro, ipotecaria e catastale riservata agli under 36 è scaduta il 31 dicembre 2024 e non è stata rinnovata. Dal 2025, i giovani under 36 accedono alle stesse agevolazioni fiscali standard previste per tutti gli altri acquirenti.

Il vantaggio specifico per gli under 36 è oggi concentrato sull’accesso al credito, grazie alla garanzia Consap all’80% e alla possibilità di ottenere mutui senza anticipo. L’ISEE deve essere in corso di validità già al momento della richiesta del mutuo ed è consigliabile predisporlo prima di avviare la trattativa con la banca. 

È importante ricordare che, nel conteggio dell’età, conta l’anno solare del rogito definitivo, non la data di nascita. Chi compie 36 anni entro il 31 dicembre dell’anno in cui si firma il rogito è già escluso dall’agevolazione. Va inoltre segnalata una modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 relativa al calcolo dell’ISEE, che cambia la soglia del valore della prima casa esclusa dal computo da 52.500 a 91.500 euro, fino a 120.000 euro per i nuclei residenti nelle città metropolitane. Chi in passato superava i limiti ISEE dovrebbe verificare nuovamente la propria posizione con un indicatore aggiornato.

La Legge di Bilancio 2026 ha confermato anche la detrazione IRPEF al 50% per la prima casa su Bonus Ristrutturazioni (con tetto di spesa di 96.000 euro), Ecobonus e Sismabonus. Per le seconde case l’aliquota scende al 36%. Il Bonus Ristrutturazioni resta il riferimento principale, con detrazione ripartita in dieci anni, mentre Ecobonus e Sismabonus continuano a incentivare gli interventi di efficientamento energetico e miglioramento sismico. Resta attivo anche il Bonus Mobili al 50%, con tetto di 5.000 euro, collegato a un intervento di ristrutturazione.

Se c’è un elemento che emerge con chiarezza nel 2026 è che acquistare la prima casa non significa soltanto trovare l’immobile giusto. Si tratta di una combinazione di scelte fiscali, finanziarie e temporali che devono essere adattate alla situazione del singolo acquirente e che quest’ultimo spesso non riesce a gestire appieno. È per questo che il ruolo della consulenza del credito resta sempre più centrale. 

Euroansa lo sa, grazie all’esperienza maturata affiancando ogni anno migliaia di famiglie in tutte le fasi del percorso, dalla verifica della finanziabilità iniziale alla scelta del mutuo più adatto, fino al supporto nel dialogo con le banche e nella gestione delle opportunità fiscali. Avere al proprio fianco un consulente qualificato consente di affrontare una decisione complessa con maggiore consapevolezza e sicurezza, ancora di più nel 2026. 

Ciò non solo per l’instabilità geopolitica mondiale, con le ovvie ripercussioni sul settore finanziario, ma anche perché si va verso una graduale riduzione degli incentivi suddetti nei prossimi anni. Ciò rende il 2026 un momento particolarmente favorevole per chi ha in programma il grande passo dell’acquisto della prima casa o lavori di miglioramento dell’abitazione.