Data center, real estate e credito: ecco le nuove dinamiche di mercato
Il mercato immobiliare cambia pelle. Un tempo era sinonimo di residenziale, commerciale, logistica. Oggi, quando si parla di mercato immobiliare, si pensa sempre più spesso anche a server farm, infrastrutture digitali, intelligenza artificiale, cloud computing. Insomma, di data center, usando una terminologia una volta complessa e limitata a nicchie professionali ristrette, ma oggi sulla bocca di tutti.
Il 2024 ha segnato un’accelerazione notevole per il settore della colocation (o housing), vale a dire la possibilità per le aziende di ospitare i propri server in outsourcing (ossia in centri specializzati esterni), garantendo così sicurezza, connessione veloce e continuità operativa, senza doverli gestire in house (vale a dire all’interno dell’azienda stessa). Questo settore in Italia ha raggiunto un valore di 765 milioni di euro, con una crescita del 17% rispetto al 2023.
Secondo uno studio del Centro Europa Ricerche, realizzato con Rina Prime Value Service, oltre 37 miliardi di euro sono già stati investiti in Italia da big tech e fondi internazionali. Le ricadute sono già concrete: 5.500 nuovi posti di lavoro, 800 milioni di euro di PIL aggiuntivo, e previsioni che parlano di oltre 10 miliardi di investimenti entro il 2026. L’Italia entra così stabilmente nella mappa delle economie digitali europee.
Si tratta di un nuovo modo di intendere l’immobiliare. Non cambia solo la scala degli investimenti, ma la natura stessa del bene immobiliare. I data center sono immobili ibridi, a metà tra ingegneria, energia, tecnologia e logistica. Sono infrastrutture pensate per sostenere l’intera rete dei servizi digitali: dall’IA al 5G, dallo streaming all’e-health, fino alla finanza digitale.
Non si tratta più di edifici da affittare o vendere, ma di nodi strategici della rete europea. Da asset di nicchia, i data center sono diventati una classe di investimento consolidata: stabile, scalabile, con rendimenti prevedibili. Anche il mercato immobiliare tradizionale guarda con crescente interesse alle riconversioni industriali e alle partnership con operatori tech.
Milano è il baricentro di questa trasformazione. Con 238 MW IT di potenza installata, ha superato Madrid e Varsavia, affermandosi come primo hub digitale del Sud Europa.
Ma è nel Mezzogiorno che si gioca una partita fondamentale. La presenza di cavi sottomarini, la disponibilità di rinnovabili e il potenziamento della rete elettrica rendono il Sud un’opzione concreta per ospitare nuove infrastrutture. Palermo, Catania e Bari sono città che, fino a poco fa, sembravano lontane da questi scenari, ma che potrebbero diventare snodi centrali di una dorsale mediterranea della connettività.
Il boom dei data center è strettamente legato alla diffusione dell’IA generativa. Allenare e far funzionare i grandi modelli linguistici richiede potenza di calcolo, spazio fisico, energia costante. Si stima che la domanda globale di IT triplicherà entro il 2026. Nel frattempo, i tempi medi per costruire un nuovo centro sono saliti a quasi 3 anni, e la disponibilità di immobili nei principali hub è inferiore al 3%.
Questo genera un effetto pressione: servono spazi riconvertibili, tempi decisionali rapidi, iter burocratici più snelli. La corsa al terreno edificabile è già iniziata, e anche in Italia il comparto sente il peso delle zavorre strutturali.
Il costo dell’energia, tra i più alti d’Europa, e l’assenza di una categoria edilizia specifica per i data center complicano la pianificazione. A questo si aggiungono le diseguaglianze territoriali: il Nord conta oltre 130.000 km di fibra, mentre il Sud resta indietro.
Quella che abbiamo di fronte non è solo una sfida tecnologica, ma una trasformazione che investe tutto il sistema: dai costruttori ai progettisti, dagli investitori alle utility, fino agli enti pubblici. In un contesto così dinamico, anche il mondo della consulenza finanziaria e creditizia deve evolvere rapidamente, cogliendo le opportunità e anticipando le complessità legate a questo nuovo scenario.
La scelta di investire in infrastrutture digitali, pianificare operazioni immobiliari innovative o accedere a finanziamenti strategici richiede oggi molto più che semplici competenze tecniche. Serve esperienza sul campo, sensibilità nel cogliere i segnali economici e capacità di accompagnare le imprese e i professionisti verso decisioni consapevoli e lungimiranti.
È proprio qui che Euroansa fa la differenza, grazie a una presenza solida sul territorio e una storia fatta di rapporti autentici con imprese, professionisti e famiglie. Un approccio che non punta mai a soluzioni standardizzate, ma costruisce passo dopo passo risposte personalizzate, concrete e sostenibili, capaci di interpretare davvero le esigenze di chi vuole crescere e innovare.
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