L’abitabilità è la condizione giuridica che rende un’abitazione idonea all’uso residenziale. Per essere abitabile, un immobile deve rispettare precisi requisiti stabiliti dalla normativa urbanistica ed edilizia vigente, tra cui:

• requisiti igienico-sanitari: altezze minime dei locali, superfici, ventilazione e illuminazione naturale.
• requisiti di sicurezza strutturale: solidità dell’edificio e conformità sismica;
• requisiti impiantistici: impianti elettrico, idrico, termico e gas a norma di legge;
• efficienza energetica: conformità agli standard richiesti dalla normativa sul risparmio energetico.

Abitabilità e agibilità: qual è la differenza?

Spesso usati come sinonimi, i due termini hanno sfumature distinte ma oggi convergono in un unico documento.

Il D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) ha unificato i concetti di abitabilità (riferita agli immobili residenziali) e agibilità (riferita a tutti gli edifici) in un’unica procedura: la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA). Il vecchio “certificato di abitabilità” rilasciato dal Comune non esiste più come atto autonomo: oggi si parla esclusivamente di SCA, che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’immobile.

Nella prassi quotidiana tra privati, agenti immobiliari e istituti di credito il termine “abitabilità” è ancora diffusamente usato come riferimento informale alla SCA.

Come si ottiene la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)

La SCA si presenta allo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del Comune in cui è situato l’immobile, entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di costruzione o ristrutturazione. A differenza del vecchio certificato, la SCA non richiede l’approvazione del Comune: è il tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) ad asseverare, sotto la propria responsabilità, la conformità dell’immobile.

La documentazione necessaria comprende:

• asseverazione del tecnico abilitato attestante la conformità ai requisiti normativi;
• certificazione energetica (APE — Attestato di Prestazione Energetica);
• dichiarazione di conformità degli impianti (D.M. 37/2008);
• collaudo statico (per gli edifici soggetti a normativa sismica);
• estratto del catasto e planimetria aggiornata.

Tempi: il silenzio del Comune entro 30 giorni dalla presentazione equivale ad accettazione. In caso di documentazione incompleta, il Comune può richiedere integrazioni, sospendendo i termini.

Costi: la parcella del tecnico varia in base alla complessità dell’immobile ; si aggiungono i diritti di segreteria comunali.

Abitabilità e mutuo: cosa si rischia senza la SCA

Il legame tra agibilità e finanziamento bancario è stretto e spesso sottovalutato da chi acquista casa.

Le banche concedono un mutuo ipotecario solo su immobili ipotecabili, e un immobile è ipotecabile solo se commerciabile. Un immobile privo di SCA è difficilmente commerciabile, il che rende il rischio di credito elevato agli occhi dell’istituto di credito. In concreto:

• la maggior parte delle banche rifiuta di finanziare immobili privi di agibilità o con pratiche edilizie in sanatoria ancora pendenti;
• chi acquista un immobile in costruzione può accedere a un mutuo per completamento costruzione, ma l’erogazione dell’ultima tranche è subordinata al deposito della SCA;
• in assenza della documentazione finale, la banca può sospendere o revocare il finanziamento.

Verificare lo stato dell’agibilità prima di firmare qualsiasi proposta d’acquisto è quindi un passaggio fortemente consigliato.

Conseguenze della mancanza di agibilità

Un immobile privo di SCA espone il proprietario a rischi concreti su più fronti.

Sul piano legale: l’utilizzo dell’immobile come abitazione in assenza di agibilità configura un illecito amministrativo.

Sul piano contrattuale: il notaio può rifiutarsi di rogitare, o farlo inserendo una clausola che sospende gli effetti dell’atto al rilascio dell’agibilità. In caso di locazione, il contratto stipulato su un immobile privo di agibilità può essere dichiarato nullo, con diritto del conduttore alla restituzione dei canoni versati.

Sul piano del valore: un immobile senza SCA vale significativamente meno sul mercato, incontra difficoltà nel trovare acquirenti finanziati e può richiedere costose regolarizzazioni.

Come rimediare: è necessario incaricare un tecnico abilitato per una verifica della conformità dell’immobile e, se del caso, per la presentazione di una SCIA in sanatoria o di una nuova SCA, dopo aver sanato eventuali difformità edilizie.

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