Acquisto della prima casa di abitazione da parte dei giovani

In merito all’acquisto della prima casa da parte dei giovani entro i 36 anni di età (non compiuti) e con un ISEE non superiore ai 40.000 euro annui, il decreto Sostegni-bis ha introdotto nuove agevolazioni (si veda nello specifico l’art. 64, commi 6, 7, 8 e 9, del decreto legge 25 maggio 2021, n. 73, in vigore dal 26 maggio 2021)

Ma quali sono i vantaggi e le insidie da considerare per una coppia di giovani che vuole acquistare casa sfruttando tali agevolazioni?

Intanto è bene specificare come la casa non debba essere di lusso, con esclusione delle categorie catastali A1, A8 e A9. In questi casi, il primo vantaggio nel caso in cui venissero rispettati i termini di età e di ISEE è quello dell’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale. Essa si applica all’acquisto della proprietà, della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione e sembra estendersi anche alle pertinenze della prima casa, sebbene si aspettino ancora chiarimenti in merito.

Nel caso in cui vi siano atti soggetti a IVA, essa deve essere regolarmente versata ma tale operazione comporta per l’acquirente un credito d’imposta di corrispondente importo, da utilizzare

  •  per mitigare le imposte precedentemente citate, siano esse di registro, catastali, ipotecarie, ecc.
  •  in compensazione delle imposte sui redditi delle persone fisiche che andrebbero corrisposte successivamente alla data dell’acquisto, in base alla propria dichiarazione.

In presenza dei requisiti sopra indicati, è inoltre prevista l’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, ipotecarie, catastali e di bollo, nonché delle tasse sulle concessioni governative, che nella normalità dei casi incide per lo 0,25% sui mutui stipulati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa di abitazione.

Qualora fosse questo lo scenario, è imprescindibile aggiungere una specifica dichiarazione della parte mutuataria circa la sussistenza dei requisiti previsti dalla legge nell’atto di finanziamento, ricordando inoltre che tali agevolazioni possono applicarsi agli atti stipulati tra il 26/5/2021 e il 30/6/2022.

Attenzione: se una coppia di giovani che è in procinto di acquistare la prima casa non dovesse fare in tempo a richiedere e quindi a presentare l’ISEE (un CAF od un commercialista potrebbero predisporlo in pochi giorni ma l’Inps si riserva 15 giorni per l’emissione del documento) alcuni notai ed Istituti di credito accettano una autodichiarazione da parte del/degli acquirenti ove dichiarano di non superare il tetto dei 40.000€ di ISEE. In caso di dichiarazione mendace od erronea, dovranno pagare le imposte non versate con una maggiorazione del 30% come sanzione.

Infine una specifica: come accaduto per la garanzia Consap, il Fondo che garantisce gli Istituti di credito per i mutui eccedenti l’80% come percentuale di intervento, anche in questo caso, laddove lo Stato garantisce per interventi al 100%, sono comunque gli Istituti di credito a decidere la politica da adottare circa la percentuale di intervento.

Da qui l’importanza di rivolgersi ad un consulente del credito competente anche per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani, così da chiedere indicazioni su come sia meglio muoversi in merito.

Autore dell’articolo: Oscar Carlig