La surroga del mutuo consente di trasferire il finanziamento da una banca a un’altra, con l’obiettivo di ottenere condizioni migliori, come un tasso più conveniente, una rata più sostenibile o una durata diversa.

Si tratta di un’operazione gratuita per il cliente: la banca originaria non può applicare penali o costi per il trasferimento, mentre la nuova banca subentra nel mutuo e nelle garanzie già esistenti.

Non tutti i mutui, però, vengono accettati in surroga. La banca subentrante deve comunque valutare la tua situazione reddituale, il valore dell’immobile, il debito residuo e la regolarità dei pagamenti. Per questo motivo, anche se la surroga è un diritto previsto dalla legge, l’approvazione da parte della nuova banca non è automatica.

Quali mutui non si possono surrogare?

In generale, la surroga riguarda mutui già esistenti, garantiti da ipoteca e con un debito residuo da trasferire presso una nuova banca.

Ci sono però alcune situazioni in cui la surroga non è possibile oppure può essere molto difficile da ottenere.

Tra i casi principali rientrano:

• mutui già estinti, perché non esiste più un debito da trasferire;
• mutui chirografari, cioè finanziamenti non garantiti da ipoteca;
• finanziamenti personali o prestiti non ipotecari;
• mutui con gravi irregolarità nei pagamenti;
• mutui con un debito residuo troppo basso per le politiche della nuova banca;
• mutui collegati a immobili che non vengono più considerati idonei come garanzia;
• operazioni in cui si vuole ottenere liquidità aggiuntiva, perché la surroga trasferisce solo il debito residuo.

È importante chiarire che la banca originaria non può impedire la surroga se l’operazione viene approvata dalla nuova banca. Il vero punto, quindi, non è il consenso della vecchia banca, ma la disponibilità della nuova banca ad accettare la pratica.

Quando la nuova banca può rifiutare la surroga?

La nuova banca può rifiutare la surroga se ritiene che l’operazione non sia sostenibile o non rientri nelle proprie politiche di credito.

Uno dei motivi più frequenti è la presenza di ritardi o mancati pagamenti sul mutuo attuale. Se il cliente non è stato regolare nel pagamento delle rate, la nuova banca non concede il mutuo.

Anche il peggioramento della situazione reddituale può incidere. Se nel frattempo hai perso il lavoro, hai subito una riduzione importante del reddito o hai assunto nuovi finanziamenti, la banca può decidere di non procedere.

Infine, viene valutato anche l’immobile. Se il valore della casa è diminuito in modo significativo, se sono sorte difformità, problemi urbanistici o elementi che riducono la qualità della garanzia, la surroga può diventare più difficile.

Quali mutui si possono surrogare?

Possono essere surrogati, in linea generale, i mutui ipotecari ancora in corso, purché la nuova banca accetti la pratica.

Tra i mutui che possono essere valutati per la surroga rientrano:

• mutui prima casa;
• mutui seconda casa;
• mutui per acquisto di immobili;
• mutui per ristrutturazione garantiti da ipoteca;
• mutui già surrogati in passato;
• mutui accollati, se la situazione contrattuale e creditizia lo consente.

È possibile effettuare una nuova surroga anche se il mutuo è già stato surrogato in precedenza. Non esiste un limite fisso al numero di surroghe, ma ogni nuova richiesta deve essere valutata dalla banca subentrante.

Si possono surrogare due mutui?

Sì, è possibile surrogare due mutui, in questo caso dovranno essere istruite due pratiche distinte che verranno valutate dalla banca.

Se hai due mutui distinti, ad esempio su due immobili diversi, la banca dovrà valutare separatamente ciascun finanziamento, il valore degli immobili, il debito residuo e la tua capacità di rimborso complessiva.

Non è invece corretto confondere la surroga con il consolidamento dei debiti. Con la surroga puoi trasferire il debito residuo del mutuo, ma non puoi aumentare l’importo finanziato per ottenere liquidità aggiuntiva o accorpare altri prestiti. In questi casi si valutano soluzioni diverse, come la sostituzione del mutuo o un nuovo finanziamento.

Quando non conviene fare la surroga del mutuo

Anche quando è possibile, la surroga non sempre conviene.

Può essere poco vantaggiosa se il tasso del mutuo attuale è già competitivo, se il debito residuo è basso oppure se mancano pochi anni alla fine del piano di ammortamento. In questi casi il risparmio sulla rata potrebbe essere limitato.

La surroga può essere meno interessante anche se il mutuo è in una fase molto avanzata. Nei piani di ammortamento più comuni, infatti, nei primi anni si pagano più interessi, mentre negli ultimi anni la rata è composta soprattutto da capitale. Se il mutuo è quasi finito, il vantaggio di ridurre il tasso può essere più contenuto.

Prima di procedere, è quindi utile confrontare il mutuo attuale con le nuove condizioni proposte, valutando non solo la rata mensile, ma anche il risparmio complessivo fino alla fine del finanziamento.

Quando è meglio evitare la surroga?

In generale, può essere meglio evitare o rimandare la surroga quando:

• il tasso attuale è già conveniente;
• il debito residuo è molto basso;
• mancano pochi anni alla scadenza del mutuo;
• vuoi ottenere liquidità aggiuntiva, perché in quel caso la surroga non è lo strumento adatto.

In tutti questi casi, può essere più utile valutare alternative come la rinegoziazione con la propria banca, la sostituzione del mutuo o una consulenza per capire quale soluzione sia più adatta.

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