Le imposte sulla seconda casa possono essere divise in due categorie:

• tasse da pagare al momento dell’acquisto;
• tasse da pagare ogni anno per il possesso o l’utilizzo dell’immobile.

Quando acquisti una seconda casa, non puoi beneficiare delle agevolazioni fiscali prima casa. Questo significa che le imposte di acquisto sono generalmente più alte.

Anche dopo l’acquisto, la seconda casa comporta una tassazione annuale più rilevante. A differenza dell’abitazione principale, infatti, la seconda casa è normalmente soggetta a IMU. Resta inoltre dovuta la TARI, cioè la tassa sui rifiuti, secondo le regole stabilite dal Comune.

Differenza tra tasse prima casa e seconda casa

La differenza principale riguarda le agevolazioni fiscali.

Se acquisti un immobile con i requisiti prima casa, le imposte sono ridotte. Se invece acquisti una seconda casa, si applica la tassazione ordinaria.

In caso di acquisto da privato, l’imposta di registro per la prima casa è pari al 2% del valore catastale, mentre per la seconda casa sale al 9%. Anche in caso di acquisto da impresa soggetta a IVA, l’IVA agevolata prima casa è pari al 4%, mentre per la seconda casa è generalmente pari al 10%, o al 22% se si tratta di immobile di lusso.

Un’altra differenza riguarda l’IMU. L’abitazione principale è generalmente esente, salvo il caso degli immobili di lusso. La seconda casa, invece, è normalmente soggetta a IMU, con aliquote stabilite dal Comune in cui si trova l’immobile.

Infine, gli interessi passivi del mutuo per l’acquisto della seconda casa non danno diritto alla detrazione prevista per il mutuo sull’abitazione principale.

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Le tasse per l’acquisto della seconda casa

Le imposte da pagare quando acquisti una seconda casa cambiano in base al venditore.

Se acquisti da un privato, oppure da un’impresa con vendita esente IVA, paghi:

• imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se invece acquisti da un’impresa con vendita soggetta a IVA, paghi:

• IVA al 10% sul prezzo di acquisto;
• IVA al 22% se l’immobile è considerato di lusso;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Questa distinzione è importante perché incide molto sul costo finale dell’acquisto. Nel primo caso, la base di calcolo è il valore catastale; nel secondo caso, l’IVA si calcola sul prezzo di acquisto.

Le tasse annuali sulla seconda casa

Dopo l’acquisto, la seconda casa comporta alcune imposte ricorrenti.

La principale è l’IMU, dovuta per il possesso dell’immobile. L’importo dipende dalla rendita catastale rivalutata, dal coefficiente previsto per la categoria catastale e dall’aliquota stabilita dal Comune.

Per le abitazioni, il calcolo parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente 160. Su questa base imponibile si applica poi l’aliquota IMU prevista dal Comune.

Oltre all’IMU, è dovuta la TARI, cioè la tassa sui rifiuti. La TARI viene calcolata in base alla superficie dell’immobile e alle regole stabilite dal Comune. Anche una casa non abitata può essere soggetta a TARI, salvo eventuali riduzioni o esenzioni previste dal regolamento comunale.

Seconda casa e IRPEF

La seconda casa può avere effetti anche sulla dichiarazione dei redditi.

Se l’immobile è affittato, il reddito da locazione deve essere dichiarato. In questo caso puoi essere tassato con IRPEF ordinaria oppure, se ne hai i requisiti, puoi scegliere la cedolare secca.

Se invece la seconda casa non è affittata, in generale l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sui redditi fondiari dell’immobile. Esiste però un’eccezione: se l’immobile abitativo non locato si trova nello stesso Comune della tua abitazione principale, una parte del reddito catastale può concorrere alla base imponibile IRPEF.

Per questo motivo è sempre utile indicare correttamente l’immobile nella dichiarazione dei redditi e verificare il caso specifico con un consulente fiscale.

Seconda casa e TARI

La TARI è dovuta per finanziare il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. Anche per la seconda casa, l’imposta viene calcolata sulla base della superficie dell’immobile e delle tariffe stabilite dal Comune.

Se la casa è vuota, non utilizzata o priva di utenze attive, alcuni Comuni possono prevedere riduzioni. Le condizioni però cambiano da Comune a Comune, quindi è necessario verificare il regolamento locale.

In generale, non basta non abitare la casa per essere automaticamente esenti dalla TARI.

Seconda casa per residenti all’estero

Se sei residente all’estero o iscritto all’AIRE, il possesso di una seconda casa in Italia può comunque comportare il pagamento di IMU e TARI.

Le regole possono cambiare in base alla tua situazione personale, alla tipologia di immobile e all’eventuale presenza di agevolazioni specifiche. Per questo motivo, se vivi all’estero e possiedi un immobile in Italia, è importante verificare il trattamento fiscale applicabile con il Comune e con un consulente.

Agevolazioni e bonus per la seconda casa

Anche se la seconda casa non gode delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, in alcuni casi puoi comunque accedere a bonus o riduzioni fiscali.

Ad esempio, possono essere previste riduzioni IMU per immobili concessi in comodato d’uso gratuito a genitori o figli, se sono rispettati requisiti precisi. Possono esserci riduzioni anche per immobili inagibili o di interesse storico, secondo le regole previste.

Per gli interventi sull’immobile, alcuni bonus edilizi possono essere utilizzati anche sulle seconde case, ma aliquote, limiti di spesa e requisiti cambiano in base all’anno e al tipo di intervento. Prima di iniziare i lavori, è quindi importante verificare la normativa aggiornata e la documentazione richiesta.

Le tasse cambiano in base al Comune?

Sì. Alcune imposte, come IMU e TARI, dipendono dalle aliquote e dai regolamenti stabiliti dal Comune in cui si trova l’immobile.

Questo significa che due seconde case con la stessa rendita catastale possono avere importi diversi se si trovano in Comuni differenti.

Prima di acquistare una seconda casa, è quindi utile verificare non solo il prezzo dell’immobile, ma anche le imposte annuali previste nel Comune in cui si trova.

Domande frequenti sulle tasse seconda casa

Si paga sempre l’IMU sulla seconda casa?

Sì, nella maggior parte dei casi la seconda casa è soggetta a IMU. L’importo dipende dalla rendita catastale, dal coefficiente previsto per la categoria dell’immobile e dall’aliquota stabilita dal Comune.

La TASI si paga ancora sulla seconda casa?

No. La TASI è stata abolita ed è confluita nella nuova IMU. Oggi, quando si parla di tasse annuali sulla seconda casa, le principali imposte da considerare sono IMU e TARI.

Quanto si paga per acquistare una seconda casa da privato?

Se acquisti da privato, oppure da impresa con vendita esente IVA, paghi l’imposta di registro al 9% sul valore catastale dell’immobile, oltre all’imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna.

Quanto si paga per acquistare una seconda casa da impresa?

Se acquisti da impresa con vendita soggetta a IVA, paghi l’IVA al 10% sul prezzo di acquisto, oppure al 22% se si tratta di immobile di lusso. A queste si aggiungono imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse da 200 euro ciascuna.

Gli interessi del mutuo seconda casa sono detraibili?

No, la detrazione degli interessi passivi è prevista per il mutuo relativo all’abitazione principale, se sono rispettati i requisiti di legge. Per il mutuo seconda casa, in genere, non è prevista questa detrazione.

Se affitto la seconda casa, devo pagare IRPEF?

Sì, se affitti la seconda casa devi dichiarare il reddito da locazione. Puoi essere tassato con IRPEF ordinaria oppure, se ne hai i requisiti, scegliere la cedolare secca.

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