L’estinzione anticipata del mutuo è una possibilità prevista dal contratto stipulato con la banca. Consente al mutuatario di rimborsare in anticipo una parte o la totalità del capitale residuo, senza seguire integralmente il piano di rimborso rateale originariamente concordato.

È importante ricordare che la semplice richiesta di estinzione anticipata, sia parziale sia totale, non sospende automaticamente il pagamento delle rate del mutuo. Il mutuatario deve continuare a rispettare le scadenze previste dal piano di ammortamento, fino al rimborso totale del mutuo.

Come si richiede un’estinzione anticipata del mutuo

La richiesta di estinzione anticipata del mutuo si effettua richiedendo alla propria banca il conteggio estintivo. Ogni istituto di credito ha una procedura interna specifica: solitamente è necessario rivolgersi alla propria filiale di competenza oppure inviare una richiesta tramite email o tramite i canali online messi a disposizione dalla banca.

Una volta elaborata la richiesta, la banca consegna all’intestatario del mutuo il conteggio estintivo, cioè il documento che indica l’importo necessario per estinguere totalmente il debito residuo.

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Quando conviene l’estinzione parziale

La convenienza dell’estinzione di un mutuo dipende da quanto capitale è già stato rimborsato alla banca.

Solitamente il piano di ammortamento prescelto dalle banche è quello alla francese, che prevede il pagamento di una maggiore quota di interessi per i primi anni della vita del mutuo. In questo caso, nei primi anni del mutuo è conveniente rimborsare anche parzialmente il capitale finanziato: questo comporterà una riduzione degli interessi da corrispondere all’istituto di credito.

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La differenza tra estinzione totale e parziale

La distinzione tra estinzione parziale e totale riguarda principalmente il termine del rapporto creditorio con la banca.

Nel caso di estinzione totale, il debito viene totalmente rimborsato, la banca rilascia la quietanza di estinzione e si attiva per la comunicazione all’Agenzia del Territorio di cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile. In questo caso saranno corrisposti i soli interessi maturati e non anche quelli futuri.

In caso di estinzione parziale, il debito viene ridotto, il piano di ammortamento si rimodula, e gli interessi matureranno sulla parte di capitale ancora da corrispondere alla banca. L’ipoteca viene mantenuta fino a completa restituzione del debito.

I costi previsti per l’estinzione parziale

In caso di estinzione anticipata, anche parziale, del mutuo, ai sensi della Legge Bersani (vigente dal 2007), non è possibile applicare costi o penali per l’estinzione anche parziale del mutuo.

Tuttavia, per i mutui accesi rispettivamente prima di febbraio e di aprile 2007, l’estinzione anticipata prevede l’applicazione di penali, in misura ridotta e con un tetto massimo previsto dall’Accordo ABI e Associazione dei Consumatori del 2 maggio 2007. Il limite massimo per le penali di estinzione dipende dal tipo di contratto di mutuo stipulato:

• Mutuo a tasso variabile: la penale massima è pari allo 0,50% prima del terz’ultimo anno di ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento.
• Mutuo a tasso fisso: per i mutui stipulati prima del 1° gennaio 2001, i parametri sono identici a quelli per il mutuo a tasso variabile.

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