Dal 3 agosto 2026 si amplia la platea delle persone che possono accedere in via prioritaria al Fondo di Garanzia per i mutui sulla prima casa. Le nuove disposizioni includono le persone con disabilità grave e alcuni componenti di nuclei familiari nei quali viva stabilmente una persona con disabilità.
La novità è stata introdotta dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, che ha convertito il decreto Piano Casa. Le nuove disposizioni sono operative dal 3 agosto, mentre Consap ha aggiornato procedure, modulistica e sistemi informatici per consentirne l’applicazione da parte degli istituti di credito aderenti.
L’obiettivo è facilitare l’acquisto dell’abitazione principale per persone e famiglie che possono incontrare maggiori difficoltà nell’accesso al credito. La presenza della garanzia pubblica può infatti ridurre il rischio assunto dalla banca, soprattutto quando chi richiede il mutuo dispone di un capitale iniziale limitato.
Chi può accedere alle nuove tutele?
La prima nuova categoria ammessa è costituita dalle persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104 del 1992. Non è quindi sufficiente una generica condizione di invalidità: deve essere presente il riconoscimento della situazione di gravità previsto dalla legge.
La seconda categoria comprende i componenti di un nucleo familiare nel quale conviva da almeno due anni una persona con disabilità grave. La norma individua espressamente il figlio, la figlia, il fratello o la sorella del richiedente.
Sono dunque necessari sia il rapporto familiare previsto dalla legge sia una convivenza di almeno due anni. Prima di presentare la richiesta è importante verificare attentamente la documentazione anagrafica e sanitaria necessaria a dimostrare entrambi i requisiti.
La garanzia può arrivare all’80% del mutuo
Per le nuove categorie il Fondo garantisce ordinariamente il 50% della quota capitale del finanziamento. La copertura può salire all’80% quando il richiedente possiede un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.
La percentuale non indica la parte del prezzo dell’immobile finanziata dalla banca, ma la quota capitale del mutuo coperta dalla garanzia pubblica. In altre parole, una garanzia Consap all’80% non significa automaticamente ottenere un mutuo pari all’80% o al 100% del valore della casa.
Sarà sempre la banca a stabilire se concedere il finanziamento e per quale importo, tenendo conto del prezzo di acquisto, del valore risultante dalla perizia, del reddito disponibile, degli impegni finanziari già assunti e della sostenibilità della rata.
Quali sono i requisiti generali del Fondo Prima Casa?
Anche le nuove categorie devono rispettare le condizioni generali previste per l’accesso al Fondo. Al momento della domanda, il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, neppure all’estero. È prevista un’eccezione per gli immobili ricevuti in successione, anche in comunione con altri eredi, e concessi gratuitamente in uso a genitori o fratelli.
Il mutuo non può superare 250.000 euro e deve essere destinato all’acquisto di un immobile da utilizzare come abitazione principale. Il Fondo può intervenire anche quando all’acquisto si accompagnano lavori di ristrutturazione finalizzati ad aumentare l’efficienza energetica dell’immobile. Non è possibile richiedere la garanzia per finanziare esclusivamente una ristrutturazione senza il contestuale acquisto della casa.
L’immobile non può appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, relative rispettivamente alle abitazioni signorili, alle ville e ai castelli o palazzi di particolare pregio. Non deve inoltre possedere le caratteristiche di abitazione di lusso individuate dalla normativa.
La garanzia pubblica non rende automatica la concessione
L’ammissione alla garanzia Consap e la concessione del mutuo sono due valutazioni distinte. Consap verifica la presenza dei requisiti necessari per ottenere la copertura pubblica, mentre la banca conserva la propria autonomia nella decisione sul finanziamento.
L’istituto di credito esamina il reddito e la sua continuità, il rapporto tra la rata e le entrate mensili, l’eventuale presenza di altri prestiti, la storia creditizia del richiedente e il valore dell’immobile offerto in garanzia. Quindi può accadere che una persona possieda tutti i requisiti per accedere al Fondo ma non superi l’istruttoria bancaria. La garanzia pubblica non sostituisce la capacità di rimborso e non cancella il debito del mutuatario.
In caso di mancato pagamento, il Fondo può intervenire nei confronti della banca per la quota garantita, ma le somme corrisposte possono essere successivamente recuperate dal debitore. Consap precisa infatti che, dopo la liquidazione alla banca, il Fondo acquisisce il diritto di recuperare dal mutuatario gli importi versati.
Come si presenta la domanda?
La richiesta non deve essere inviata direttamente a Consap. Il cittadino deve rivolgersi a una banca o a un intermediario finanziario aderente e presentare il modulo aggiornato contestualmente alla domanda di mutuo.
Sarà l’istituto a trasmettere la documentazione a Consap attraverso la procedura telematica. Una volta ricevuta la richiesta, Consap comunica l’esito dell’istruttoria al finanziatore entro venti giorni.
Le banche aderenti si impegnano a non richiedere garanzie aggiuntive non assicurative oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia del Fondo, nei limiti stabiliti dalla normativa. Resta comunque ferma l’autonomia di ciascun istituto nella valutazione del merito creditizio.
Perché è utile una valutazione preliminare da parte di un consulente creditizio?
L’estensione del Fondo rappresenta un’opportunità importante, ma la presenza di diversi requisiti rende necessaria una verifica accurata prima di avviare la pratica.
Occorre controllare non soltanto la certificazione della disabilità e la composizione del nucleo familiare, ma anche l’ISEE, la situazione immobiliare del richiedente, le caratteristiche della casa e la sostenibilità complessiva del finanziamento.
Anche le politiche di credito e i criteri di valutazione possono cambiare da una banca all’altra. Un’analisi preliminare consente di individuare eventuali criticità, stimare una rata compatibile con il reddito e orientare la richiesta verso gli istituti più adatti al profilo del cliente.
In situazioni come queste, il valore della consulenza è spesso determinante, perché una corretta lettura dei requisiti, la valutazione della sostenibilità dell’operazione e l’individuazione del percorso più adatto consentono di trasformare una possibilità prevista dalla normativa in un progetto di acquisto realmente percorribile.
Euroansa affianca i clienti in questo passaggio, mettendo a disposizione competenze, esperienza e una conoscenza diretta del mercato del credito.
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